[채상욱] 부동산은 과학이다: 아파트 매매, 분해와 전망

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  • 거시지표로 부동산 가격 추세 읽는 법
  • 2017년: 뉴스테이, 재개발 초과이익환수제 바로 읽기
  • 사야 할 부동산, 사지 않아야 할 부동산 구분하는 법

이 강연을 들으면 뭘 알 수 있지요?

  • 부동산·경제 지식을 통해 사회 이해도를 높이고 싶은 분
  • 주식, 부동산 투자에 관심이 있거나, 이미 하고 있는 분
  • 언론과 소음에 흔들리지 않고, 신호를 제대로 읽고 싶은 분

이 강연을 들으면 뭘 알 수 있지요?

  • 부동산 역시 다른 투자시장과 마찬가지로 낙관과 비관이 오갑니다. 중요한 것은 이 안에서 균형을 잡고 객관적인 시각을 유지하는 것이죠. 부동산은 주식 등과 달리 굉장히 긴 시간을 봐야 하며, 정부 정책도 결정적인 역할을 합니다. 뉴스테이, 재건축 초과이익 환수제 등이 이슈로 떠오르는 지금 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 하는지, 또 이를 어떻게 활용하여 매매해야 할지를 알려 드립니다.

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강연자 채상욱(하나금융투자 부동산 애널리스트) 인터뷰

1. 명심하세요, 그래도 부동산은 오릅니다

리승환(이하 리): 무슨 일을 하고 있나요?

채상욱 (이하 채): 2011년부터 하나금융투자에서 건설, 부동산 섹터 애널리스트를 하고 있어요. 2004년부터 삼성물산에서 건설 기술직 공돌이였는데, 증권과 금융 쪽에 관심이 많아서 여기까지 왔네요.

 

리: 어쩌다 공돌이가 금융으로 흘러온 거죠?

채: 공돌이들이 돈에 큰 관심이 없어요. 그런데, 삼성물산 동기 중 한 놈이 재테크로 돈을 좀 많이 모았어요. 이때부터 일자무식에서 공부했죠. 지금은 파산한(…) 『부자아빠 가난한 아빠』부터 엄청 파면서 여기까지 왔죠.

 

리: 부동산은 어쩌다…

채: 제대로 분석한 건 애널리스트가 된 후인데… 2000년대 초 재건축 아파트 소유자들에게 수주 영업 알바를 했어요. 건설사 어디 찍어달라고. 그때 은마 아파트, 잠실 주공 대단지 등을 보면서 건설회사 가겠다 생각했어요. 그런데 건축기사가 되고 나니, 집이 아닌 초고층 오피스텔 같은 것만 하다가 돌고 돌아 주택시장 데이터 분석까지 왔네요.

 

리: 상승론자라서 열심히 까이는데, 어떻게 생각하십니까?

채: 계속 상승론자는 아니었어요. 마침 애널을 시작한 2011년부터 유럽 위기로 집값이 좀 떨어졌어요. 어쨌든 애널리스트는 싼지 비싼지 나름의 기준으로 판정해야 해요. 저도 선대인이나 노무라연구소 책 다 읽었는데, 진지하게 분석할수록 하락론의 근거가 빈약하더라고요. 2013년부터는 본격적으로 부동산 가격이 오를 거라고 전망했죠.

리: 전망의 기준이 뭐죠?

채: 2011~2012 유럽 위기로 2%대에 머무른 성장률이 다시 3%대로 회복했어요. 여기에 박근혜 정부 부양책이 좀 대단했어요. 2013년 4월 1일, 향후 5년간을 총망라하는 대책이 나왔는데… 먼저 주택 구입 시, 5년간 양도세가 면제됐어요. 2013년 집을 사고 2017년 팔아도 양도세가 없는 거죠. 두 번째는 이명박 정부부터 추진된 보금자리주택이 대폭 축소됐어요.

 

리: 얼마나 축소됐기에…

채: 우선 공공주택은 둘로 나눠봐야 해요. 임대주택은 말 그대로 여유가 안 되는 분들을 위한 주거복지에요. 또 하나로 분양주택이 있어요. 이는 공공에서 내놓는 게 민간보다 30%가량 싸서 ‘로또’로 불렸죠. 이 중 임대주택은 그대로 두고, 공공분양은 70만 개에서 20만 개로 줄였어요. 주택시장에서 공공분양이 너무 많으니, 시장 교란이 심하고 민간 회사가 힘을 쓸 수 없다는 이유였죠. 이 때문에 10년간 150만 개 공급될 공공주택이 100만 개로 줄었어요.

 

리: 그밖에 어떤 집값 상승 요인이 있었죠?

채: 2007년부터 분양가 상한제가 있었어요. 이걸 2015년부터 폐지하기로 했으니 당연히 집값이 오르겠죠. 사실 오르기 전부터 여러 꼼수 때문에 분양가 상한제는 좀 유명무실하긴 했는데(…) 이보다 더 중요한 건, 신도시 공급을 줄인 거예요. 검단 신도시 없애 버리고 위례, 세종 같은 2기 신도시 건설에서 택지 공급 속도를 조절하겠다고 했어요.

 

리: 그냥 다 줄이네요-_-;;;

채: 네. 4.1 대책은 굉장한 공급 축소를 예고했어요. 가뜩이나 주택 부족한데, 심지어 공급의 기저가 되는 택지시장까지 건드렸잖아요. 땅을 공급 안 하니 아파트를 못 짓고… 집 사면 양도세 5년 면제니 얼른 사라는 거고… 2013년은 시기적으로 유럽 위기를 벗어나 경제성장률도 올라갈 때고… 그래서 이때부터 제가 상승론자로 불리게 된 거죠. 제 입장에서는 아무리 봐도 내려갈 구석이 없으니…

 

리: 각하는 공급을 늘려 부동산 가격 잘 제어했는데, 공주님은 땅값 올렸으니 잘못한 건가요?

채: 좀 나눠봐야죠. 자가(분양)냐 임대냐, 공공이냐 민간이냐. 이렇게 사분면을 그려봐야 해요. 이명박 정부가 집값 잘 잡은 건 사실이에요. 그런데 공공이 분양시장까지 너무 많이 끼어들면 민간이 위축되는 문제가 있긴 해요. 반면 민간에 너무 풀어주면 경기에 흔들리기 쉬워요. 미분양 됐다가 과열됐다 하며… 분양시장은 민간에 맡기되, 공공복지 차원에서 정부는 임대 시장을 확대해 나가는 게 옳다고 봐요.

 

리: 그래서 박근혜 정부가 잘했다는 겁니까?

ㅎㅎ저 말인가요?

채: 공공이 민간을 교란하는 걸 막은 것까진 좋은데… 분양가 상한제도 없고 하니까 브레이크가 없었던 게 문제죠. 더 큰 문제는 공공임대주택을 줄였다는 거예요. MB 때 ‘보금자리 주택’을 ‘행복주택’으로 이름을 바꿨는데, 덕택에 10년 80만 호가 공급될 것이 20만 호 이하로 확 줄었어요. 주거를 케어해줘야 하는 이들도 민간 시장에 그대로 풀어져 버린 거죠.

 

2. 한국에 주택공급이 부족한 구조적 원인

리: 부동산 가격은 뭐에 따라 움직이나요?

채: 첫 번째로 주택시장 내적 요인, 즉 수급이에요. 공급은 지금까지 죽 이야기한 거고… 수요는 인구와 가구의 변화에 달려 있어요. 인구가 많이 늘어나고 가구 분화 속도가 빠르면, 주택 수요가 예상보다 커지게 마련이지요. 두 번째는 외적 요인이에요. 결국 주택시장도 전체 자산시장의 일부라서 한국 경제는 물론 세계 경제의 영향을 받아요.

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리: 주로 부동산은 경기와 함께 움직이지 않나요?

채: 보통은 그런데, 따로 갈 때도 있어요. 주식이야 사고팔기 쉽지만, 부동산은 여러 정책에 따라 수요 공급이 조절되잖아요? 경기가 확장 국면이라도 세금 정책 등으로 어느 정도 제어가 돼요. 반대도 가능하고… 특히 부동산은 특징이 리드 타임이 길어요. 토지가 공급되면서부터 준공이 완료되기까지 리드 타임이 굉장히 길어서, 미스매치 잘 나요. 확장 국면이라 분양까지 성공했는데, 마침 대외 경제 침체가 올 수도 있는 거고…

 

리: 선대인이 부동산은 인구가 아닌 가구 수로 봐야 한다면서 님 까던데…

채: 저도 가구 수 다 봤고, 근거로도 제시했어요. 주택공급이 충분한지 보는 데에는 크게 두 가지를 봐요. 하나는 인구 1,000명당 주택 수, 또 하나는 가구 수 대비해서 집이 얼마나 되는지 주택보급률이에요. 그런데 인구로 보나 가구로 보나 한국은 주택 수가 부족해요.

 

리: 주택 공급이 따라오지 못하는 이유는 뭐죠?

채: 5년마다 인구주택총조사를 통해 인구와 가구 현황을 발표하고, 이때 추계치도 함께 발표해요. 그런데 2015년 총조사를 했을 때 종전 추계치 대비 둘 다 생각보다 크게 늘어났어요. 여기에는 두 가지 원인이 있는데, 일단 수명이 길어지고 외국인 유입이 늘며 인구가 45만 명 늘어났어요. 또 인구가 45만 늘었다면, 3인 가구로 15만 늘어야 정상이잖아요. 근데 가구 수도 40만이나 늘었어요. 가구 분파 속도가 추계치보다 훨씬 빨랐던 거죠. 이건 이혼이 가장 큰 이유고, 기러기 아빠 등도 하나의 이유에요.

 

리: 이렇게 1인, 2인 가구가 빠르게 늘면, 대형 아파트값은 팍 떨어져야 하지 않나요?

채: 그렇지 않아요. 한국에 대형 주택(전용면적 85㎡/34평 초과)비중이 10%가 채 안 돼요. 아파트에 한정해도 15% 이하고요. 2000년대 초반 주택가격 상승기 이후 공급이 거의 없어요. 앞으로도 이런 흐름은 지속될 거라 크게 가격 하락은 힘들 것 같아요. 이미 상대적으로 제일 많이 빠지기도 했고…

 

리: 지방 집값도 비싸다고 보세요?

채: 소위 말하는 광역시는 다 부족해요. 서울, 광역시 등 기타 몇몇 제외한 지방 중소도시는 상대적으로 공급이 더 많고요. 한국이 전 세계로 따지면 도시 지역 주택이 부족한 국가에요.

 

리: 뉴스테이 엄청 주목하던데, 개념 설명 좀 해주시겠습니까?

채: 한국 주택 시장에 세 가지 문제점이 있어요. 먼저 주택 자체가 부족하고, 기존 주택의 노후화가 심해요. 가구 추계도 늘어나니까 종전 계획보다 빨리 집을 늘려야 하는 게 대한민국 현실이에요. 그런데 여기서 세 번째 요인이 문제가 돼요. 우리나라 주택 소유 구조가 많이 왜곡돼 있어요.

한국에 주택이 총 2천만 개 정도 되거든요. 이 중 1주택 소유자가 약 800만 명이고, 2주택 소유자는 200만 정도에요. 이 둘을 합치면 이미 1,200만인데, 3주택자 이상은 80만 명 수준에 불과해요. 정부가 소유한 120만 개 빼면, 이 80만 명이 700만 가까운 주택을 쥐고 흔드는 거죠.

 

리: 뭐, 금수저 은수저의 나라에서 당연한 거 아닙니까…

사스가 금수저의 나라a.k.a.헬조선 / 출처: 중앙일보

채: 다주택 소유자 비중이 너무 높아요. 고작 80만 명의 행동 변화에 따라 임대시장 전체가 움직여요. 막말로 이들이 담합해서 무조건 월세 받는다 하면, 한국 주택 시장에서 전세가 사라져요. 이런 기형적 구조로는 주택시장이 성숙해지기 힘들고 안정성도 매우 떨어지는 거죠. 임차인은 한집에 오래 살고 싶어도, 2년마다 불안감을 가질 수밖에 없으니…

 

3. 기업이 임대시장에 나서면 어떻게 되는가?

리: 이를 어떻게 해결할 수 있을까요?

채: 먼저 공공유치원 확보하듯 정부가 공공임대주택 늘리는 대안이 있어요. 그런데 맨날 적자에 시달리는 LH에서도 한계가 있고… 두 번째가 개인에게 과도하게 집중된 주택시장을 기업에 여는 거예요.

 

리: 기업이 끼어든다고 해결이 될까요?

채: 소유 구조상 개인 임대시장에 국가가 힘을 쓰는 데에는 한계가 있어요. 집주인 나가라고 하면 나가야죠. 더군다나 그 수도 80만 명이니 쇼부 치기도 힘들고… 공공에서 장기임대주택 다 보급할 수 있으면 좋은데 정부는 돈이 없으니, 민간기업에 장기임대주택 공급하라는 거죠. 이게 기업형 임대주택법이고, 곧 사라질 현 정권이 뉴스테이라 명한 거예요. 정부 입장에서, 기업은 개인과 달리 어느 정도 딜을 칠 수가 있어요. 예로 처음부터 8년 정도 계약을 걸도록 유도해서 거주의 안정성을 도모할 수 있죠.

 

리: 오오… 신의 한 수…

채: 그런데 현실적 문제에서 걸려요. 우리나라 주택은 대부분 아파트와 빌라예요. 오피스텔은 주택에 안 잡히니까… 그런데 아파트는 수익형 부동산이 아니라서 월세 레벨이 낮아요. ‘월세*12’를 ‘연세율’이라 하는데, 서울이 2.5% 수준이에요. 아파트 연세율이 너무 낮으니 이자율 고려하면 기업 입장에서는 버는 게 없어요. 최소한 오피스텔처럼 5% 수준은 돼야 대출 끼고 레버리지로 수익형 부동산 투자가 가능하거든요.

 

리: 망했네요…

엉엉

채: 네. 그래서 현재까지는 기업들이 아파트 임대 시장에 들어올 유인이 없어요. 부지를 싸게 매입할 수 있게 하거나 재개발 구역의 사업 용적률을 늘려 호수를 늘리게 하는 등, 여러 특혜를 더하고 있는데도 실제 펀딩이 잘 굴러가진 않고 있어요.

 

리: 대체 얼마나 더 해줘야 하는 겁니까…

채: 기업이야 이익 추구를 목적으로 하니 당연하죠. 출자하는 입장에서 생각해 보세요. 어차피 연세율은 크게 올리기 힘들어요. 그렇다면 건설에만 4년, 임대에만 8년 해서 총 12년 후에야 이 집을 팔아서 수익화할 수 있어요. 12년 후 주택 가격이 어떻게 될지도 모르는데, 약간의 특혜 때문에 큰돈을 지르기는 애매하죠. 기업 입장에서는 운영 마진이 워낙 낮으니, 최소한 원가는 보전하자… 이런 거죠.

 

리: 너무 안전하게 하려는 거 아닙니까. 그래도 사업인데…

채: 그런데 12년 뒤에 원금 보전 정도는 할 수 있게 정부가 매입해주겠다는 확약 같은 게 없으면 사업 진행이 힘들 거예요. 사람들이 맥쿼리 욕 많이 하는데, 이것도 마찬가지에요. 정부와 지자체에 당장 돈은 없는데 SOC(사회간접자본투자)는 필요해요. 민간에서 수익 안 날 거 우려하는 건 당연하고, 최저마진 보장으로 도장 찍은 거잖아요. 교통도 그러한데 장기 임대사업은 공공성이 충분하죠. 언제까지 개인 다주택자가 헤게모니 가지고 스윙하는 시장에 머무르는 것도 곤란하니까요.

 

4. 다음 정부의 부동산 정책은 어떻게 변할까?

리: 부동산도 금융만큼이나 정권 바뀔 때 연결이 불확실한데… 뉴스테이는 계속 이어질까요?

채: 다음 정권 때 없어질 리는 없다고 봐요. 결국 핵심은, 개인이 임대주택을 여럿 가지고 있고, 이들이 제공하는 주택의 임차 안정성이 떨어지는 게 문제잖아요. 그렇다면 이들을 임대사업자로 등록하게 하는 게 먼저예요. 총 800만에 달하는 임대 주택 중, 임대사업자로 등록된 이들의 주택은 70만에 불과해요. 일단 등록하면 최소 임대 기간이 4년으로 늘어나고, 8년까지 하면 임대 소득에 과세 감면을 크게 때려줘요. 이렇게 등록제를 통해 개인 임대도 장기임대주택으로 전환하고, 임대 안정성을 늘려나가고 있어요. 하지만 이걸로도 부족하니 민간기업의 손을 빌릴 수밖에 없겠죠.

 

리: 그렇다면, 개인 다주택 소유자들이 임대사업자로 등록할까요?

채: 그럴 수밖에 없겠죠. 이미 개인 다주택자의 과세 부담이 2017년, 2019년 넘어가며 단계적으로 높아지고 있어요. 특히 2019년부터는 과세 부담이 꽤 커지니 장기 전환하려 하겠죠. 문제는 이들이 더는 주택을 사려 하지 않을 가능성이 높다는 건데… 그러면 정부와 기업이 가진 임대주택만으로는 턱없이 부족하니 계속해서 공급 부족에 시달릴 수도 있어요. 어차피 1인, 2인 가구 수가 늘어나면 분양보다 임대 수요가 커지거든요. 오히려 임대주택 공급이 억제되고 임대료가 올라갈 수도 있으니 정부의 적절한 밸런스가 필요하겠죠.

출처: LEON KAYE

 

리: 재수 없으면 종부세, 양도세 때처럼 역효과가 올 수도…

채: 어쨌든 지금 제대로 세금 징수 안 되는 건 사실이긴 해요. 소득이 있으면 과세도 해야 하는데, 지금까지는 과세가 거의 없었거든요. 조세 정의 실현은 너무 당연한 건데… 그런 걸 하면서 동시에 늘어나는 가구 수에 맞는 임대 주택 공급까지… 결국 여기에 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이가 끼어들지 않으면 만성적 공급 부족은 해소되기 힘들다고 봐요.

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리: 맥쿼리로 인해 최저마진 보장이 불가능한데, 가능할까요?

채: 맥쿼리 이후 민자 SOC 사업이 팍 죽긴 했죠. 저는 법 개정이 좀 필요할 것 같아요. 최저마진 보장이 아니라면, 매입가 대비 얼마로 사주겠다거나… 만약 이가 성공한다면, 기업이란 매우 파워풀한 임대 주체가 등장할 것이고, 임대공급이 많아지면 자연스럽게 임대료는 내려갈 거라 생각해요. 물론 지금은 전체 주택공급량 자체가 부족해서 시간은 좀 필요하겠지만…

 

리: 그렇다면 다음 정부에서 어떻게 나올 거라 생각하세요?

채: 대선 전후라 예상하기 굉장히 어려운 시기이긴 해요. 기업형 임대주택이 보완할 면도 많지만, 너무 기업 혜택으로 몰아가서 적극적으로 말이 나오고 있진 않아요. 이건 마치 대형 마트 생기니까 기존 시장 상권 보호해주겠다는 건데… 근데 이거랑 다른 게 시장 상권에 명줄이 달린 자영업자는 다수의 서민이지만, 다주택자는 소수의 기득권이잖아요? 자꾸 이렇게 왜곡되는 게 안타깝네요.

 

리: 말 나온 김에 차기 정부를 이끌 대선주자들 부동산 정책 평가도 좀…

채: 일단 다들 공공 임대주택 늘린다는 거야 찬성인데, 이들이 그리는 것 이상으로 공급 부족이 심각해요. 또 늘린다 해도 부동산 특성상 시간이 많이 필요할 테고. 찬성하긴 해요. 그런데 민간 도움 없이는 힘들어요. 당장 5년간 350만이 늘어야 하는데, 공공으로는 100만이 한계에요. 도시재생 사업은 박원순 시장의 연장정책인데… 이건 재개발과 거리가 멀어서, 가뜩이나 부족한 주택 공급에 도움이 될 것 같지는 않네요.

현재 진행되고 있는 도시재생사업 현황. 출처: 조선비즈

 

리: 다음 책에서는 어떤 이야기를 하시려 합니까?

채: 방금 이야기한 것들이 기본이에요. 우리나라 주택 점유구조의 문제와 이에 따른 왜곡된 현상이 무엇인지에 대해 다루겠죠. 다주택자들에게 보유세와 임대소득이 강화되며 조세 정의가 실현되고 있는데, 이가 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화를 줄 것인지 등등. 여기에 더할 이야기는, 올해 주택 중에서 재건축 초과이익 환수제가 키워드로 떠오르고 있어요. 이것도 조세 정의 측면에서 접근한 건데, 영향이 굉장히 클 거예요. 이를 기준으로 어느 아파트가 이익 볼지 각각 아파트 대응 전략을 짠… 그런, 흔한 재테크 책이죠(…)

 

리: 뭔가, 이미 아파트를 가지고 있는 이들이 읽어야 할 책 같습니다만…

채: 올해 아파트 매매거래 할 사람은 꼭 읽을 가치가 있을 거예요. 앞으로 세금 관련 변화가 굉장히 많이 생겨요. 제가 책 낸 지 얼마 안 됐는데 또 책을 낸 건, 올해가 특별히 변화가 많은 중요한 해라서 그래요. 재건축 초과이익 환수가 참여정부 때 시행령만 내리고 계속 유예 상태였는데, 내년부터 다시 시행 예정이에요. 특히 재건축 대상 아파트는 주택가격 15% 정도를 세금으로 두들겨 맞을 수 있는 아주 큰 이슈예요.

 

리: 재건축 아파트는 사지 말라는 건가요?

채: 뭐든 투자는 하이리스크 하이리턴이에요. 하이리스크를 피할 사람이라면 당연히 피해야죠. 대신 재건축 끝난 아파트는 좀 속 편하게 매매할 수 있을 거예요.

출처: nordnetbloggen

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강의 개요

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  • 강의 시간 19:30~21:30
  • 강의 시작일 6월 1일 (목)
  • 강의 종료일 1회 특강
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하나금융투자 애널리스트. 부동산 베스트셀러 『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』의 저자.

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